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Revisão do Contrato de Locação

 
......Na hora de rever o preço do aluguel, o mais correto é negociar, tentar um acordo, mesmo que isso exija tempo e boa dose de paciência. Com o entendimento, ganham as duas partes.
......Nos últimos anos, o mercado de locação permaneceu estável. Por isso, se o inquilino paga o aluguel em dia, cuida bem do imóvel e não dá trabalho, pode ser vantajoso para o proprietário dar um desconto.
......O inquilino, de seu lado, também pode fazer o jogo do contente: se o imóvel é adequado a suas necessidades, ele ganha permanecendo no local, ainda que pague um pouco mais com o reajuste.
......Ele deve levar em conta os gastos com mudança, a transferência dos filhos para outra escola, a distância do local de trabalho, e sua familiaridade com a vizinhança, entre outros fatores.
......Qualquer acordo - amigável ou judicial - para alterar o preço do aluguel (reajuste ou revisional) deve ser feito por escrito. No documento deve constar que o valor somente poderá ser modificado após um ano, que é a periodicidade mínima permitida por lei.
......Veja, a seguir, as duas situações distintas em que o preço do aluguel pode ser modificado:
 
Reajuste
......É a atualização do valor pago segundo o índice preestabelecido em contrato. Os índices mais usados são o IGP-M, o IGP-DI (ambos da Fundação Getúlio Vargas - FGV), o IPC (da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas - FIPE), o IPCA e o INPC (ambos do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE).
......Segundo a lei que estabeleceu regras para o Plano Real (nº 9.069/95, artigo 21, parágrafo 5), o reajuste é sempre anual e não pode se basear na variação do salário mínimo ou de moeda estrangeira.
......Se o proprietário pedir um reajuste maior do que o estipulado em contrato e se recusar a receber o aluguel com o reajuste correto, o inquilino poderá fazer a consignação do pagamento na Justiça, ou, como se diz popularmente, pagar na Justiça.
 
Revisional
......É a atualização do valor pago com base no preço de mercado. A iniciativa pode ser adotada de forma amigável ou por meio da Justiça. E geralmente acontece quando o valor do aluguel está muito abaixo da cotação normal. A revisão judicial só pode ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo.

 

Fonte: Direito Total

 


 
 
 
......Várias situações podem provocar o fim de um contrato de locação, como por exemplo o proprietário pedir o imóvel de volta, querer vendê-lo ou simplesmente rescindir o contrato.
 
Direito de preferência
......O proprietário que quiser vender o imóvel alugado deverá, por lei, oferecê-lo primeiro e por escrito ao inquilino, que terá 30 dias para dar a resposta.
......Se não for consultado pelo proprietário, o inquilino poderá fazer valer, na Justiça, seu direito de preferência e até desfazer a venda a outra pessoa. Em imóveis sublocados, a preferência é do sublocatário e depois do locatário.
......Se o inquilino abrir mão da compra, o comprador deverá pedir a desocupação do imóvel no prazo de 90 dias, a partir do registro da venda ou da data do compromisso de compra e venda. Se o pedido não for feito nesse período, o inquilino permanecerá no imóvel e manterá o contrato de locação.
......Uma das vantagens de ter o contrato registrado em cartório é o direito que o inquilino adquire de permanecer no imóvel até o final do prazo estipulado em contrato --mesmo que o proprietário lhe ofereça a preferência pela compra do imóvel e o inquilino recuse a compra.
 
Rescisão
......Se o inquilino quiser ir embora do imóvel antes do prazo, deverá pagar a multa estabelecida no contrato. A multa que mais aparece nos contratos de locação é de três meses de aluguel. Mas atenção: o valor pago como multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação.
......Ao desocupar o imóvel, é sempre bom pedir à imobiliária ou ao proprietário um comprovante de que todos os pagamentos foram feitos e de que as chaves foram entregues. E tomar o cuidado de dar baixa de seu nome nas companhias responsáveis pela distribuição de energia elétrica e gás e na companhia telefônica, para não continuar responsável pelas contas.
 
Denúncia vazia e despejo
......A retomada do imóvel pelo proprietário ficou mais fácil com a volta da denúncia vazia --como diz o nome, o fim de um contrato sem justificativa expressa. Essa figura jurídica havia sido abolida na antiga Lei do Inquilinato e foi revalidada pela lei nº 8.245. A retomada do imóvel sem motivo pode ser aplicada nos seguintes casos:
-  contratos assinados após 20 de dezembro de 1991 com prazo igual ou superior a 30 meses;
-  contratos de menos de 30 meses, se o inquilino permanecerr no imóvel por ao menos cinco anos ininterruptos.
......Aceita a ação de denúncia vazia pela Justiça, o inquilino tem de 15 a 30 dias para desocupar o imóvel. Se não fizer isso, poderá ser obrigado a sair à força.
......O proprietário pode também pedir a retomada do imóvel, por meio da Justiça, com uma ação ordinária de despejo, nos seguintes casos:
-  falta de pagamento do aluguel;
-  infração legal ou contratual;
-  recusa em permitir reforma determinada pelo poder público;
-  alienação, cessão ou venda do imóvel.

Fonte: Direito Total

 

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