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Revisão do Contrato
de Locação
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......Na hora de rever o preço do
aluguel, o mais correto é negociar, tentar um acordo, mesmo que isso
exija tempo e boa dose de paciência. Com o entendimento, ganham as
duas partes.
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......Nos últimos anos, o mercado de
locação permaneceu estável. Por isso, se o inquilino paga o aluguel em
dia, cuida bem do imóvel e não dá trabalho, pode ser vantajoso para o
proprietário dar um desconto.
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......O inquilino, de seu lado, também
pode fazer o jogo do contente: se o imóvel é adequado a suas
necessidades, ele ganha permanecendo no local, ainda que pague um
pouco mais com o reajuste.
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......Ele deve levar em conta os gastos
com mudança, a transferência dos filhos para outra escola, a distância
do local de trabalho, e sua familiaridade com a vizinhança, entre
outros fatores.
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......Qualquer acordo - amigável ou
judicial - para alterar o preço do aluguel (reajuste ou revisional)
deve ser feito por escrito. No documento deve constar que o valor
somente poderá ser modificado após um ano, que é a periodicidade
mínima permitida por lei.
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......Veja, a seguir, as duas situações
distintas em que o preço do aluguel pode ser modificado:
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Reajuste
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......É a atualização do valor pago
segundo o índice preestabelecido em contrato. Os índices mais usados
são o IGP-M, o IGP-DI (ambos da Fundação Getúlio Vargas - FGV), o IPC
(da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas - FIPE), o IPCA e o
INPC (ambos do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística -
IBGE).
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......Segundo a lei que estabeleceu
regras para o Plano Real (nº 9.069/95, artigo 21, parágrafo 5), o
reajuste é sempre anual e não pode se basear na variação do salário
mínimo ou de moeda estrangeira.
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......Se o proprietário pedir um reajuste
maior do que o estipulado em contrato e se recusar a receber o aluguel
com o reajuste correto, o inquilino poderá fazer a consignação do
pagamento na Justiça, ou, como se diz popularmente, pagar na Justiça.
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Revisional
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......É a atualização do valor pago com
base no preço de mercado. A iniciativa pode ser adotada de forma
amigável ou por meio da Justiça. E geralmente acontece quando o valor
do aluguel está muito abaixo da cotação normal. A revisão judicial só
pode ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último
acordo.
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......Várias
situações podem provocar o fim de um contrato de locação, como por
exemplo o proprietário pedir o imóvel de volta, querer vendê-lo ou
simplesmente rescindir o contrato.
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Direito de preferência
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......O
proprietário que quiser vender o imóvel alugado deverá, por lei,
oferecê-lo primeiro e por escrito ao inquilino, que terá 30 dias para
dar a resposta.
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......Se
não for consultado pelo proprietário, o inquilino poderá fazer valer, na
Justiça, seu direito de preferência e até desfazer a venda a outra
pessoa. Em imóveis sublocados, a preferência é do sublocatário e depois
do locatário.
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......Se
o inquilino abrir mão da compra, o comprador deverá pedir a desocupação
do imóvel no prazo de 90 dias, a partir do registro da venda ou da data
do compromisso de compra e venda. Se o pedido não for feito nesse
período, o inquilino permanecerá no imóvel e manterá o contrato de
locação.
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......Uma
das vantagens de ter o contrato registrado em cartório é o direito que o
inquilino adquire de permanecer no imóvel até o final do prazo
estipulado em contrato --mesmo que o proprietário lhe ofereça a
preferência pela compra do imóvel e o inquilino recuse a compra.
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Rescisão
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......Se
o inquilino quiser ir embora do imóvel antes do prazo, deverá pagar a
multa estabelecida no contrato. A multa que mais aparece nos contratos
de locação é de três meses de aluguel. Mas atenção: o valor pago como
multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação.
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......Ao
desocupar o imóvel, é sempre bom pedir à imobiliária ou ao proprietário
um comprovante de que todos os pagamentos foram feitos e de que as
chaves foram entregues. E tomar o cuidado de dar baixa de seu nome nas
companhias responsáveis pela distribuição de energia elétrica e gás e na
companhia telefônica, para não continuar responsável pelas contas.
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Denúncia vazia e despejo
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......A
retomada do imóvel pelo proprietário ficou mais fácil com a volta da
denúncia vazia --como diz o nome, o fim de um contrato sem justificativa
expressa. Essa figura jurídica havia sido abolida na antiga Lei do
Inquilinato e foi revalidada pela lei nº 8.245. A retomada do imóvel sem
motivo pode ser aplicada nos seguintes casos:
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- contratos assinados após 20 de dezembro de 1991 com prazo igual ou
superior a 30 meses;
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contratos de menos de 30 meses, se o inquilino permanecerr no imóvel por
ao menos cinco anos ininterruptos.
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......Aceita
a ação de denúncia vazia pela Justiça, o inquilino tem de 15 a 30 dias
para desocupar o imóvel. Se não fizer isso, poderá ser obrigado a sair à
força.
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......O
proprietário pode também pedir a retomada do imóvel, por meio da
Justiça, com uma ação ordinária de despejo, nos seguintes casos:
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falta de pagamento do aluguel;
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infração legal ou contratual;
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recusa em permitir reforma determinada pelo poder público;
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alienação, cessão ou venda do imóvel.
